¿Necesitas respuestas?

A continuación te damos respuesta a las preguntas frecuentes que nuestros clientes suelen hacernos de temas técnicos, con el fin de que puedan ser de ayuda para aclarar alguna ideas antes de  contactar con nosotros y explicarnos vuestro caso.

APERTURA DE LOCAL

La licencia de actividad es un documento que permite el desarrollo de una actividad económica. En cambio, la licencia de apertura es el documento que concede el permiso para desarrollar una actividad en un local.

Es el permiso que otorga el Ayuntamiento para poner en funcionamiento una actividad abierta al público (bar, tienda, consultorio médico, …) o establecimientos sin acceso al público (naves industriales, oficinas sin atención al público, etc…)

Todos aquellos locales comerciales que superen los 300m2 deberán solicitar obligatoriamente una licencia de apertura de establecimiento, así como todos aquellos que puedan dañar al medio ambiente o al patrimonio histórico, que supongan un riesgo ambiental o que puedan perjudicar la seguridad o la salud públicas.

Para todas las demás actividades que no cumplan las características, basta con realizar una Declaración Responsable.

La declaración responsable es un documento firmado por el propietario del local (o en su defecto, una persona representante autorizada) en el que éste acredita el cumplimiento de la normativa actual ante la apertura de un local.

A pesar de que la declaración responsable es un trámite mucho más sencillo (y rápido) que la solicitud de licencia de apertura, es necesario que un especialista o profesional (un arquitecto o un ingeniero) acredite el cumplimiento de la normativa e idoneidad para el inicio de la actividad.

La información que se incluye en la declaración responsable, es la siguiente:

  • Datos identificativos del propietario
  • Información acerca de la actividad y localización del negocio
  • Firma del propietario o de la persona responsable de ello

Si eres la persona encargada de solicitar una licencia de apertura para tu establecimiento, vamos a ver qué tipos de licencia existen y cómo debes solicitarla.

La normativa considera dos tipos de actividad, en función de la susceptibilidad de estas para generar riesgos. Es decir, diferencia entre actividades que pueden ser más peligrosas que otras.

Por un lado, se definen actividades inocuas o no clasificadas. Estas son las que no son tan susceptibles de generar riesgos. Contrariamente a éstas, se encuentran las actividades nocivas o clasificadas, que contrariamente a las anteriores, pueden generar riesgos más fácilmente.

Abrir o montar una actividad económica en un local sin haber obtenido la correspondiente licencia de apertura es ilegal. Si usted hiciera esto, podría recibir la visita de técnicos de medio ambiente o cuerpos de la policía local y recibir una severa multa y lo que es peor el precintado o cierre del negocio.

Cuando se produzca un cambio de titularidad, siempre y cuando se mantenga el local y la actividad que se desarrolla, no se debe realizar otra licencia de apertura. En este caso, bastará con hacer una declaración responsable.

Generalmente, debemos informar a la administración cuando se produzcan cambios significativos en la actividad o en el local. Es por ello que debemos renovar la licencia de apertura siempre que se modifique o amplíe la actividad desarrollada en un establecimiento, en el caso que el negocio se traslade a otro local o cuando se produzcan modificaciones en el propio local.

La ley 20/2009 de 4 de diciembre lo divide en tres regímenes.

Autorización ambiental
Licencia ambiental
Régimen de comunicación

En los dos primeros casos hay que presentar la documentación y esperar la respuesta de las administraciones, generalmente la respuesta tarda un mes, el caso de régimen de comunicación ( bares, restaurantes, tiendas, centros médicos, … ) se obtiene la licencia en el momento que se presenta toda la documentación al ayuntamiento conforme el local cumple con las normativas municipales.

En este último caso el ayuntamiento queda “enterado” y se reserva el derecho de realizar las inspecciones a posteriori, en caso de no cumplir la normativa podrán cerrar el local, por ello le aconsejamos que elija bien a su ingeniero ya que es el que al final será el responsable del cumplimiento de las normativas.

A pesar de que, una vez más, el coste de licencia de apertura y actividad depende en función de la localización del local así como de la actividad a desarrollar, generalmente se consideran dos gastos comunes para todos los proyectos.

Por un lado, se debe considerar el coste del proyecto técnico, que incluye la supervisión y evaluación del mismo por un profesional. Y por otro lado, las tasas del Ayuntamiento, que varían en función del emplazamiento de éste, así como el tamaño del local y el tipo de actividad.

Las tasas dependen de cada Ayuntamiento. En general es una tasa fija y un impuesto por un % del presupuesto de ejecución del proyecto de actividad.

Depende de los m² de la nave o el local y también del tipo de actividad, si lo desea puede solicitarnos un presupuesto sin ningún compromiso y les pasaremos  nuestra mejor oferta en menos de 24h.

Para más información contacta con nosotros

REHABILITACIÓN ENERGÉTICA

Rehabilitar un edificio es reparar o modificar aquellas partes que puedan estar dañadas o deterioradas.

La rehabilitación energética de un edificio consiste en tomar medidas de rehabilitación que permitan disminuir su consumo energético. Se puede actuar sobre:

  1. La envolvente térmica del edificio, compuesta por todos los cerramientos que limitan espacios habitables con el ambiente exterior, con el terreno o con espacios no habitables. Se busca disminuir las pérdidas energéticas a través de los cerramiento y para ello se incrementa el aislamiento térmico de fachadas, suelos y cubiertas o bien colocando unas ventanas más aislantes.
  2. Las instalaciones de edificio se pueden cambiar por otras con mejores rendimientos y menores consumos.
  3. Se pueden emplear nuevas fuentes de energía de carácter renovable, como la energía Solar o nuevos combustibles, menos contaminantes, como la Biomasa.

 

Hasta ahora la rehabilitación de un edificio consistía simplemente en reparar la fachada mediante un mortero o una pintura, pero la aplicación de medidas de rehabilitación energética en viviendas, como el incremento del aislamiento, el cambio de calderas o las ventanas o el empleo de sistemas de iluminación eficiente, pueden suponer un ahorro de hasta un 50% en el consumo de energía, con el consiguiente impacto medioambiental positivo y una reducción de la factura energética del mismo orden, en función del tipo de edificio, entre 500 y 2.000 euros por vivienda.

Estas posibilidades de control del gasto, que ya se persiguen para la rehabilitación de edificios en el Código Técnico de la Edificación y en el Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (RITE), son prioritarias en la política energética del país, ya que los edificios son los grandes consumidores de energía, con más de la tercera del total.

 

Existen diversas soluciones para la Rehabilitación de fachadas en función de la tipología de estas, a continuación se exponen algunas de ellas:

  1. Aislamiento de Fachadas por el Exterior, colocando una capa de aislamiento térmico y posteriormente recubriendo el aislamiento con un mortero especifico de estos sistemas o una capa discontinua formando una fachada ventilada. La ventaja que presenta este sistema es que eliminas los puentes térmicos producidos por los pilares y los cantos de los forjados.
  2. Aislamiento de Fachadas por el Interior,es similar al sistema anterior pero el aislamiento se coloca por el interior. En este caso en lugar de mortero se suelen usar placas de yeso laminado.
  3. Relleno de la cámara de aire de una fábrica de ladrillos existente con material aislante. El resultado obtenido dependerá de las condiciones de la pared existente.

 

Existen muchas maneras de realizar una rehabilitación energética de una cubierta de un edificio, tantas como tipos de cubiertas. No obstante se pueden agrupar por el lugar por donde es accesible la instalación del nuevo aislamiento:

  1. Colocando un aislamiento sobre la cubierta existente aprovechando una operación de mantenimiento de la misma, por ejemplo un retejado o un cambio de la impermeabilización.
  2. Instalando aislamiento entre las vigas o tabiquillos que forman la pendiente del espacio bajo cubierta cuando este no es habitable y si es accesible.
  3. Rellenando el hueco del falso techo con aislamiento térmico.
  4. O bien por la cara inferior del techo existente colocando un trasdosado directo compuesto por aislamiento y placa de yeso laminado.

Cualquiera de estas soluciones es válida pero requieren de un análisis de viabilidad técnico y económico en cada caso.

 

La mejora de ventanas y puertas de exterior es una de las operaciones más sencillas de llevar a cabo en un programa de rehabilitación energética de una edificio. Son varias las formas de afrontar esta reforma, en función del punto de partida:

  1. La sustitución integral de hueco, incluyendo carpintería y cristales.
  2. La sustitución de los cristales manteniendo el huevo existente.
  3. bien añadiendo una ventana junto a la existente creando una “doble ventana”

Cada una de estas soluciones tiene un impacto diferente en el edificio y deben ser valoradas en términos técnicos y económicos.

 

El Código Técnico de la Edificación, en su apartado de Ahorro de Energía, establece como obligatoria la rehabilitación energética cuando se realiza una intervención en un edificio existente. Las exigencias en cuanto al nivel de eficiencia energética a obtener varían en función del grado de intervención de que se trate.

El RD 235/2013 ha dejado fuera la certificación energética de los edificios existentes cuando éstos son rehabilitados, pero no hay que olvidar que, si después de la rehabilitación se produce una venta o alquiler del inmueble, el certificado energético será obligatorio.

 

Para más información contacta con nosotros

HUMEDADES

Son problemas derivados de la acción del agua que se originan en diversos espacios y que pueden acarrear distintos problemas, daños y deterioros; desde los más simples como puede ser el desconchamiento de la pintura hasta los más graves como puede ser el deterioro del rejuntado, del revestimiento, aislamiento o estructura del edificio.

La humedad por sí misma puede llegar a perjudicar el 100% de la estructura de un solo inmueble además de convertir las estancias de un negocio o de un hogar prácticamente inhabitables debido a las condiciones ambientales tan poco saludables que el moho, los hongos o las bacterias pueden provocar.

Las humedades pueden salir a causa de diferentes razones, pero algunas de las más comunes pueden ser:

  • El clima y la temperatura
  • Roturas del aislamiento térmico
  • Factores geológicos
  • Nivel freático
  • Incorrecto mantenimiento
  • Falta de ventilación

El clima y la temperatura

Es uno de los factores más comunes que causa la humedad. Aire frío, ambientes húmedos, bajas temperaturas o incluso las lluvias, sobre todo en la zona norte de la península, son aquellos que más pueden incidir en las viviendas.

No obstante, en la otra cara de la moneda, el exceso de calor también puede causar la condensación del agua, lo cual provoca que el agua pase a estado gaseoso (vapor de agua) y se acumule en las paredes.

Roturas del aislamiento térmico

Este no es un factor tan obvio si no se conoce un poco el tema, pero es una de las causas principales para que proliferen humedades, moho, bacterias y otros agentes relacionados.

Que haya fallos en el aislamiento térmico significa que no se ha realizado una correcta protección de las viviendas para que estas se mantengan aisladas como deberían.

La humedad que viene causada por este factor, primero, se origina dentro de la vivienda, y normalmente surge como consecuencia de fallos térmicos fuera del habitáculo, lo cual puede derivar en problemas de humedad en paredes y techos.

Factores geológicos

Este factor, más que una negligencia a la hora de instalar los materiales o de construir la vivienda, se debe a irregularidades propias del terreno sobre el que en un primer momento fue construido el edificio.

Al estar relacionados con el terreno, suelen afectar más a garajes, sótanos o espacios semienterrados, lo cual no quita que en el caso de haber humedades, estas no puedan haberse producido por otra causa.

Este es un problema a tener en cuenta dado que, de extenderse, puede terminar haciendo que las filtraciones de agua provoquen daños aun mayores.

Nivel freático

El nivel freático está relacionado con la parte superior de las capas freáticas y los acuíferos. La presión del agua que ejerce este último es prácticamente idéntica a la que encontramos en el entorno.

Por esta razón, si las partes enterradas de la vivienda tienen contacto con aguas subterráneas, es muy posible que ventanas, tejados, paredes interiores o la propia fachada presente en algún punto signos de humedad.

Incorrecto mantenimiento y falta de ventilación

Estos dos factores van juntos porque ambos pueden solucionarse con sencillas acciones diarias. Es decir, que manteniendo la casa de forma adecuada (aire acondicionado, calefacción…) o simplemente comprando un deshumidificador, los niveles de humidificación del cuarto en el que nos encontremos y de la vivienda en general podrían verse reducidos drásticamente.

Por su parte, cualquiera de nosotros, a diario, producimos vapor de agua (condensación), bien sea mientras respiramos, planchamos, cocinamos o nos duchamos. Es ese vapor de agua el que en última instancia se acumula en las paredes y el que puede provocar problemas de humedad.

Simplemente ventilando 15 minutos al día podremos solucionarlo y reducir en buena medida la condensación del piso.

De entre los tipos de humedades existentes, destacan tres por su importancia:

Humedades por condensación

Son aquellas producidas por una concentración excesiva de vapor de agua en el interior de las viviendas. Esto puede afectar a techos y ventanas, paredes o incluso la estructura del edificio siempre y cuando las filtraciones entren en contacto directo con las superficies frías.

A menudo están originadas por una deficiencia de la instalación de los aislamientos, a causa de fallos en los tratamientos utilizados o simplemente por falta de ventilación de la condensación que ya de por sí producimos a la hora de cocinar, planchar o lavar.

Humedades por capilaridad

Dichas humedades aparecen en las paredes de los edificios, en el capilaridad de los muros, en garajes, terrazas y en cualquier superficie que pueda tener un contacto directo con el suelo.

Por regla general, su origen reside en un fallo en los impermeabilizantes, lo cual hace que el agua se filtre con más facilidad a través de los capilares de paredes y muros y que en última instancia tanto estos como los aislantes queden debilitados, provocando por ende la aparición de humedades y goteras.

Humedades por filtración

En este caso aparecen cuando el agua de la lluvia (o las goteras) entra directamente por las fisuras causadas en los impermeabilizantes o las grietas externas que ya de por sí podría tener la vivienda o el edificio.

Las filtraciones de agua suelen darse en sótanos, plantas bajas o cualquier tipo de superficie que pueda estar situada por debajo del nivel del suelo, siendo la causa fundamental una incorrecta impermeabilización de las cubiertas de las viviendas.

Las humedades en el techo pueden deberse a dos factores fundamentales:

  1. Fugas de agua en las tuberías
  2. Goteras en las cubiertas

En el primer caso, es recomendable comprobar las tuberías e instalaciones de fontanería de los vecinos de arriba, así como bajantes que puedan estar en mal estado o simplemente instalaciones propias del edificio que no hayan sido correctamente instaladas.

En este caso, también se aconseja hacer una inspección visual a fin de asegurarnos de que ese es realmente el origen de la avería para así poder llamar a un profesional cualificado lo antes posible.

En el segundo caso, las causas fundamentales suelen ser (a) la mala impermeabilización o (b) por el desgaste del paso de los años de las tejas del tejado.

No es de extrañar que pueda surgir la preocupación de que este problema incida sobre nuestro estado de salud.

Según un estudio reciente la humedad perjudica a TODOS los habitantes que residen en una vivienda, lo que puede provocar a la larga alergia a la humedad y a los hongos así como dolores (articulares, musculares…), asma, problemas respiratorios o incluso enfermedades pulmonares en los casos más extremos.

El CDC (Centros para el Control y la prevención de enfermedades) asegura que la gente que vive expuesta a un ambiente húmedo tiene un índice elevado de padecer síntomas como los anteriormente citados.

¿Qué aspectos se deben tener en cuenta en estos casos?

  1. La calidad del aire que respiramos
  2. Huesos, músculos y articulaciones
  3. Los hongos, el moho y las bacterias

(1) La calidad del aire

Un exceso de humedad ambiental aumenta las posibilidades de contraer enfermedades respiratorias, tales como el asma, la sinusitis o infecciones pulmonares como puede ser la bronquitis.

Que la humedad y los ácaros proliferen más de la cuenta puede hacer que el aire que respiremos no sea de la mejor calidad. Esto hace que la sensación de malestar e incomodidad sea latente en el ambiente y podamos tener la percepción de sentir los pies fríos, cansancio excesivo, escalofríos o incluso percibir malos olores.

(2) Huesos, músculos y articulaciones

Sobre todo si sufres de reuma, has tenido alguna intervención (esguinces, lesiones…) reciente o ya de por sí eres una persona a la que le falta calcio en los huesos, bien por tener cierta edad o no haberla cumplido todavía (niños pequeños), un ambiente con niveles de humedad excesivos no es lo más indicado para habitar.

(3) Los hongos, el moho y las bacterias

El moho puede entenderse como un organismo microscópico que guarda una estrecha relación con las plantas, que se prolifera y reproduce mediante esporas en suspensión y que puede provocar asma y problemas graves de salud.

Así, niños pequeños, personas de edad avanzada y embarazas no deberían someterse a este tipo de ambientes, dado que tanto el moho como los hongos que arrastra perjudican el sistema inmunológico de este grupo.

Antes de nada, advertir de que yo no soy abogado ni tengo mucha experiencia en el tema, pero me he tomado la molestia de preguntar a unos amigos (que sí que lo son) para que me asesorasen en el tema. Esto es lo que me han dicho:

“Primero se ha de saber qué tipo de bien es el que se ha visto afectado. Sin orden alguno, estos son los tipos que hay:

  • Bienes privados o de dominio particular,
  • Bienes comunes (y comunes esenciales)
  • Bienes comunes de uso exclusivo (porterías…)

==> Responsabilidad de la P.H (propiedad horizontal – vecinos)

Se le atribuirá a esta en el caso de que la humedad se origine en los bienes comunes esenciales, venga de las tuberías de los mismos o no haya un correcto mantenimiento de los elementos constructivos de fachadas y techos.

Nota: en caso de provenir de patios, balcones, terrazas o cubiertas, solamente si son de acceso o uso común, será la P.H quién tendrá que hacerse cargo de los gastos. De no ser así y estar bajo acceso limitado a un solo propietario, será este quien deberá abonar el importe.

Así, si no estuvieran dispuestos a abonártelo, será el momento de hacer una reclamación a la comunidad de propietarios por humedades.

==> Responsabilidad de un Propietario

En este sentido, todo lo que se encuentre bajo tu suelo o detrás de la pared, corresponderá pagarlo a la Propiedad Horizontal (tuberías, bajantes de agua…) PERO, si esta proviene de un daño o una rotura de una tubería que es exclusivamente de uso privado, será en última instancia el propietario quien la arregle.

Si es el Propietario el que debe llevar a cabo dichos arreglos, también deberá hacerse cargo de todos aquellos que hayan afectado a viviendas colindantes o vecinos cercanos.

Para más información contacta con nosotros

CERTIFICADOS

La inspección técnica de los edificios, en vigor desde el 26 de febrero de 2011, es un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas con el fin de verificar el deber que tienen los propietarios de conservar y rehabilitar sus inmuebles.

La ITE da lugar a un informe que describe el estado actual del edificio, las deficiencias detectadas, plazo para enmendarlas así como la calificación del estado general del edificio.

De acuerdo a la antigüedad del edificio, los plazos máximos previstos para solicitar el certificado de Aptitud correspondiente son los siguientes:

  • Anteriores a 1930: Hasta el 31 de diciembre de 2012.
  • Entre 1931 y 1950: Hasta el 31 de diciembre de 2013.
  • Entre 1951 y 1960: Hasta el 31 de diciembre de 2014.
  • Entre 1961 y 1970: Hasta el 31 de diciembre de 2015.
  • A partir de 1971: Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio alcance los 45 años de antigüedad.

El certificado de aptitud del edificio tiene una validez de 10 años.

Es el documento oficial que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos en el decreto 141/2012 de la Generalitat de Catalunya. Tiene la función de acreditar, además de que la vivienda es habitable, la solidez e higiene del inmueble.

Este es un documento que, a modo de etiqueta, nos indicará el consumo energético de un inmueble y como mejorarlo para disminuir los costes del consumo de energía.

Para más información contacta con nosotros